各位業(yè)主：
江大園第一屆業(yè)主委員會自2008年3月13日成立至今，已工作一年多了。一年多來，江大園業(yè)委會的委員，肩負全體業(yè)主的信任和委托，為維護1292戶業(yè)主的整體利益和各項合法權(quán)益，在各位業(yè)主的支持下、在學(xué)校和政府相關(guān)部門的幫助下，做了一些工作?；仡欉^去一年，我們覺得主要做了三件事：
第一、依法依規(guī)重新招聘物業(yè)服務(wù)公司，與中標(biāo)的中原黃埔物業(yè)服務(wù)公司簽訂了三年期的《物業(yè)服務(wù)合同》；
業(yè)主委員會成立后，首先對原物業(yè)公司進行了綜合評價；先后召開多次會議，是重新招聘物業(yè)公司還是續(xù)聘天源公司？經(jīng)過征求多方意見以及業(yè)主大會票決：重新招聘物業(yè)公司。此時離5月1日只有四十多天，在這短短的四十天內(nèi)，我們做了如下工作：
一、制定招標(biāo)書等法律文件，向湖北省、武漢市10多個物業(yè)公司發(fā)出邀標(biāo)函；
二、參觀、走訪、實地考查了幾個投標(biāo)的物業(yè)公司所管理的小區(qū)。在參觀、走訪和實地考查中，學(xué)習(xí)各小區(qū)業(yè)委會管理小區(qū)的先進經(jīng)驗；
三、向武漢市房地局物業(yè)處要政策，爭取招標(biāo)工程中的主動權(quán)。通過我們的努力，本次招標(biāo)的評標(biāo)專家全部由江漢大學(xué)產(chǎn)生，武漢市房地局只派專家監(jiān)督。依照合法、合規(guī)、公平的原則，在4月30日完成了招聘物業(yè)公司的工作，并在當(dāng)天下午6時進行了臨時交接。
四、修訂物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主委員會多次會議商討物業(yè)服務(wù)合同，并就實質(zhì)性內(nèi)容同中原黃蒲進行了談判，經(jīng)過努力5月13日同中標(biāo)公司中原黃蒲物業(yè)管理公司簽定了《物業(yè)服務(wù)合同》，小高層0.85/m2,（其中一樓0.65/m2）多層0.45/m2的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，比天源物業(yè)的服務(wù)費還要低。
第二、監(jiān)督物業(yè)公司履行合同、督促物業(yè)公司依據(jù)《業(yè)主公約》進行服務(wù)。對業(yè)主反映的房屋建設(shè)質(zhì)量等問題，積極與建設(shè)方、物業(yè)公司進行協(xié)調(diào)并及時向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)反映，維護業(yè)主正當(dāng)合法利益。
在這方面，我們做了以下工作：
一、業(yè)委會剛成立時，正值小區(qū)房屋一年質(zhì)量維修到期，2008年3月底，業(yè)委會對業(yè)主反映的房屋質(zhì)量問題，向?qū)W校建房領(lǐng)導(dǎo)小組提出維修建議，很快建設(shè)方招銀公司就成立了一個維修隊，從4月1日起維修一個月，當(dāng)時要求每戶驗收簽字。
二、2008年3月28日業(yè)委會同天源物業(yè)進行了溝通，主要針對天源物業(yè)存在的問題交換了意見，并要求其加強管理，特別是小區(qū)內(nèi)亂放亂蓋、汽車亂停、狗滿為患等問題要迅速解決；最為重要的就是要求天源物業(yè)退還業(yè)主到期的裝修押金和結(jié)構(gòu)保證金。
三、由于江大園小區(qū)小高層的電梯沒有三方對講系統(tǒng)，武漢市特種設(shè)備檢驗所對小區(qū)下達了限期整改的書面通知，為了業(yè)主的安全，三方對講系統(tǒng)屬于強制性項目，必須安裝；6月24日，在開發(fā)區(qū)技術(shù)監(jiān)督局的主持下，在小區(qū)內(nèi)召開了四方協(xié)調(diào)會議，會議達成兩條意見：1.建設(shè)方招銀公司負責(zé)在2-3個月內(nèi)完成三方對講系統(tǒng)的升級與改造，2.中原黃埔物業(yè)公司在改造期間負責(zé)電梯的安全運行，并同開發(fā)區(qū)技術(shù)監(jiān)督局簽定了電梯安全管理協(xié)議書，該項目由業(yè)委會監(jiān)督執(zhí)行；在各方努力下，電梯三方對講系統(tǒng)的升級與改造項目按時完成。
四、江大園小區(qū)的電子視頻監(jiān)管系統(tǒng)一直運行不正常，業(yè)委會多次向領(lǐng)導(dǎo)反映，學(xué)?；ㄌ帉I(yè)委會的工作給予了大力支持，他們多次要求建設(shè)方招銀公司對視頻監(jiān)管系統(tǒng)反復(fù)維修，到目前為止，該系統(tǒng)運行基本正常。
五、江大園小區(qū)交付使用已近兩年，根據(jù)有關(guān)保修條款，水電保修2年，屋面滲水保修5年，4月初業(yè)委會會同建房領(lǐng)導(dǎo)小組和物業(yè)公司聯(lián)合發(fā)出通知：對業(yè)主房屋存在的水電質(zhì)量問題進行為期最后一個月的維修，包括單元門的對講系統(tǒng)的安裝與維修，此項工作還在進行中，屋面滲水保修工作也在進行中。
六、業(yè)委會吸取天源公司不退押金的教訓(xùn)，對2008年5月1日新裝修業(yè)主所交押金和保證金進行監(jiān)控，具體辦法是：物業(yè)公司每個星期向業(yè)委會上繳所收的押金和保證金，到期退還每個星期結(jié)一次帳，到目前為止未發(fā)生差錯，這樣很好的保證了業(yè)主的利益。
七、辦理物業(yè)服務(wù)費代繳之事。由于物業(yè)服務(wù)費代繳對業(yè)主有一定好處，業(yè)委會與許多領(lǐng)導(dǎo)和部門溝通，并得到了他們的大力支持，經(jīng)過與業(yè)主簽定委托書后，2008年6月正式按月實施。實施代繳的好處有三：1、按月代繳，享受一年一次性交費的優(yōu)惠；2、為物業(yè)公司在小區(qū)提供高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和創(chuàng)辦高檔小區(qū)，解除經(jīng)濟上的后顧之憂；3、業(yè)主的資金實際上是按月劃撥給物業(yè)公司，避免了業(yè)主一次交足一年服務(wù)費而使業(yè)委會對物業(yè)公司失去經(jīng)濟制約手段的狀況，也保證了業(yè)主資金的安全。，
八、業(yè)委會根據(jù)與物業(yè)公司簽定的合同，分別在半年和一年期間進行了檢查與考核，對物業(yè)公司存在的服務(wù)問題提出了整改意見。
第三、依靠學(xué)校、依法依規(guī)向天源物業(yè)討要業(yè)主的裝修押金和結(jié)構(gòu)保證金。
在這方面，我們做了以下工作：
一、新的物業(yè)公司接手后，業(yè)委會迅速找了天源物業(yè)公司商談退還押金之事，并在5月5日同他們進行了第一次談判；對方提出了打包結(jié)算，就是將學(xué)校和業(yè)主所欠該公司的款項與裝修押金和結(jié)構(gòu)保證金沖抵。當(dāng)時業(yè)委會表示堅決反對，過后，我們將此事跟學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)作了比較詳細的匯報。5月中旬我們業(yè)委會三個主任再次來到天源公司總部，同該公司董事長劉迎進行了磋商，但仍然沒能達成一致意見。在一個月時間內(nèi)，業(yè)委會、原業(yè)委會（籌）先后和天源物業(yè)進行過四次交涉，但都沒有結(jié)果。
二、在一個月時間內(nèi)，業(yè)委會先后和天源物業(yè)進行過四次交涉，深感天源物業(yè)沒有解決問題的誠意，于是業(yè)委會商定：到行政主管部門及武漢市房地局物業(yè)處和開發(fā)區(qū)物業(yè)科進行投訴，6月上旬我們將投訴信一式兩分，分別送到上述兩個單位；武漢市房地局物業(yè)處沒有反饋意見。6月13日開發(fā)區(qū)物業(yè)科組織了一次協(xié)調(diào)會，天源物業(yè)董事長劉迎只對地下車庫收費作出了減半的讓步。協(xié)調(diào)會后，我們及時向?qū)W校有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)和部門領(lǐng)導(dǎo)作了匯報，但沒有人同意天源物業(yè)的意見，大家都認為天源物業(yè)的要求不合理，而且很過分。
三、在談判、投訴和協(xié)商無果的情況下，業(yè)委會三個主任找領(lǐng)導(dǎo)反復(fù)商量，決定法律訴訟，為此，我們找到政法學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)，希望他們能夠出面幫助一把，由于他們忙于教學(xué)和科研，沒有時間，被婉言謝絕。業(yè)委會最終決定由學(xué)校法律事務(wù)辦公室代理訴訟。從7月中旬開始收集有關(guān)證據(jù)，最難收集的是業(yè)主手中的收據(jù)，前后三個月的時間，但仍然沒有完全收齊；到10月份共收到298戶業(yè)主的基本資料，去年底將298戶業(yè)主合為一體，作為一個案件上訴到開發(fā)區(qū)法院（這也是法院的意見），并開庭一次，由于雙方愿意調(diào)解，法院也組織調(diào)解過一次，但沒有達成一致意見。武漢市中級法院知曉此事后認為：298戶業(yè)主不能作為整體上訴，他們認為這樣容易引起群體事件，必須改為298個案件；因此，今年初業(yè)委會又組織了一次委托簽字。3月20日再次開庭，業(yè)委會聽律師講：調(diào)解比判決回錢快，所以同意調(diào)解；到目前為止，2個多月過去了，法院沒有組織一次調(diào)解。因此業(yè)委會深感此事的艱巨性。
第四、目前存在的主要問題，業(yè)委會今后的主要工作。
各位業(yè)主：江大園業(yè)委會已工作一年了，盡管我們非常努力，但沒有達到預(yù)期的目標(biāo)，到目前為止還存在以下主要問題：
一、狀告天源物業(yè)討要裝修押金和結(jié)構(gòu)保證金至今沒有結(jié)果，在這個問題上，業(yè)委會對換掉物業(yè)公司所遇到的困難預(yù)計不足。
二、江大園小區(qū)現(xiàn)在的物業(yè)公司維持運行困難。主要是中原黃埔物業(yè)公司收取的物業(yè)費偏低，其中298戶打官司的業(yè)主緩交，六十幾戶未拿鑰匙，近九十幾戶拿了鑰匙未交物業(yè)費，而這些戶型主要分布在小高層和大戶型，所以欠費比重較大。由于欠費較多，中原黃埔物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量有所下降，業(yè)委會的監(jiān)督工作變得困難。
三、江大園小區(qū)有少部分業(yè)主不遵循業(yè)主規(guī)約，主要表現(xiàn)在：1.有極個別業(yè)主亂搭亂蓋；2.有少數(shù)業(yè)主不按規(guī)定飼養(yǎng)寵物； 3.有些業(yè)主不約束自己的裝修隊伍中，不遵循裝修作息時間；4.汽車隨意?？?。5.無正當(dāng)理由不繳物業(yè)服務(wù)費，；6.未經(jīng)過學(xué)校同意房屋出租。
面對目前存在的主要問題，業(yè)委會今年的主要工作是：繼續(xù)會同學(xué)校法律事務(wù)辦公室向天源物業(yè)討要我們的裝修押金和結(jié)構(gòu)保證金；督促沒有繳納物業(yè)費的業(yè)主繳齊物業(yè)費；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)公司履行物業(yè)服務(wù)合同；繼續(xù)尋求學(xué)校的支持，盡快促成小區(qū)商業(yè)門面的使用，以方便廣大業(yè)主；多聽取廣大業(yè)主的合理化建議。
各位業(yè)主，業(yè)委會的工作是一件全新的工作。我們要繼續(xù)學(xué)習(xí)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》。認真領(lǐng)會，以便更好地為廣大業(yè)主服務(wù)。這一年我們雖然作了一點事情，但離廣大業(yè)主的期望有一定的差距，希望廣大業(yè)主能夠理解我們，繼續(xù)支持業(yè)委會的工作。
謝謝大家。
江大園業(yè)主委員會
200年5月30日